================================================================================ hukum.live - STATUTORY LAWS & REGULATIONS LOOKUP ================================================================================ INQUIRY / PERTANYAAN: UU No. 5 Tahun 1960 Pokok Agraria Hak Milik HGB PMA CATEGORY / BIDANG HUKUM: Corporate & Investment TARGET COMPARISON LANGUAGE: English DATE / TANGGAL: 06 November 2026, 17:47 WIB PERMANENT URL: https://hukum.live/laws/lookup/uu-no-5-tahun-1960-pokok-agraria-hak-milik-hgb-pma/ ================================================================================ -------------------------------------------------------------------------------- 1. ANALISIS HUKUM & PASAL TERKAIT (BAHASA INDONESIA) -------------------------------------------------------------------------------- ### ANALISIS HUKUM & PASAL TERKAIT (BAHASA INDONESIA) Dalam sistem hukum pertanahan Indonesia yang berlandaskan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), terdapat pemisahan tegas mengenai subjek hukum yang berhak memegang hak-hak atas tanah tertentu, khususnya terkait Hak Milik dan Hak Guna Bangunan (HGB) dalam konteks Perusahaan Penanaman Modal Asing (PT PMA). #### 1. Dasar Hukum Positif * **Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 (UUPA):** Pasal 21, Pasal 26 ayat (2), Pasal 35, Pasal 36. * **Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal (UU Penanaman Modal):** Pasal 1 angka 3, Pasal 33 ayat (1) dan (2). * **Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Cipta Kerja (UU Cipta Kerja):** Klaster Pertanahan dan Tata Ruang. * **Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 (PP 18/2021)** tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah: Pasal 34 s/d Pasal 45. --- #### 2. Hak Milik dan Larangan bagi PT PMA * **Definisi:** Berdasarkan Pasal 20 ayat (1) UUPA, Hak Milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. * **Subjek Pemegang Hak (Pasal 21 UUPA):** * Hak Milik hanya dapat dimiliki secara eksklusif oleh Warga Negara Indonesia (WNI) tunggal (bukan kewarganegaraan ganda). * Badan hukum pada prinsipnya dilarang memiliki Hak Milik, kecuali badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah (seperti Bank BUMN dan badan keagamaan/sosial tertentu sesuai PP No. 38 Tahun 1963). * **Status PT PMA:** Berdasarkan Pasal 1 angka 3 UU 25/2007, PT PMA merupakan badan hukum Indonesia yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di wilayah NKRI, namun modalnya dimiliki oleh investor asing (baik seluruhnya maupun sebagian). Oleh karenanya, **PT PMA dilarang secara mutlak memiliki tanah dengan status Hak Milik**. * **Konsekuensi Hukum Penyelundupan Hukum (Pasal 26 ayat (2) UUPA & Pasal 33 UU 25/2007):** * Segala perbuatan hukum (jual beli, hibah, tukar menukar, wasiat, maupun perjanjian nominee/kuasa mutlak) yang bermaksud memindahkan Hak Milik kepada WNA atau badan hukum (termasuk PT PMA) adalah **batal demi hukum** (*null and void*). * Tanah tersebut jatuh kembali menjadi tanah Negara, dan pembayaran/harga yang telah diterima tidak dapat dituntut kembali oleh pihak pembeli/investor. --- #### 3. Hak Guna Bangunan (HGB) sebagai Hak Utama bagi PT PMA * **Definisi (Pasal 35 UUPA):** Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu tertentu. * **Subjek Pemegang HGB (Pasal 36 ayat (1) UUPA jo. Pasal 34 PP 18/2021):** * Warga Negara Indonesia (WNI); dan * **Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia**, termasuk **Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing (PT PMA)**. * **Jangka Waktu HGB (Pasal 37 PP 18/2021):** * HGB di atas Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan (HPL) diberikan untuk jangka waktu: 1. Pemberian pertama: paling lama **30 (tiga puluh) tahun**; 2. Perpanjangan: paling lama **20 (dua puluh) tahun**; 3. Pembaruan: paling lama **30 (tiga puluh) tahun**. * Total jangka waktu penguasaan kumulatif dapat mencapai **80 (delapan puluh) tahun**. --- #### 4. Prosedur Perolehan dan Kepatuhan Praktis bagi Investor Asing (PMA) 1. **Konversi Tanah Hak Milik ke HGB:** * Jika objek tanah yang ditargetkan oleh PT PMA berstatus Hak Milik (dimiliki oleh WNI), transaksi tidak dapat dilakukan secara langsung melalui Akta Jual Beli (AJB) Hak Milik. * Pemilik asal (WNI) harus melepaskan haknya terlebih dahulu kepada Negara melalui **Akta Pelepasan Hak (APH)** yang dibuat di hadapan Notaris/PPAT. * Bersamaan atau sesudah pelepasan tersebut, PT PMA mengajukan permohonan pemberian hak baru berupa HGB di atas Tanah Negara kepada Kantor Pertanahan (Kantah/ATR-BPN) setempat. 2. **Larangan Penggunaan Nominee Agreement:** * Investor asing dilarang membuat perjanjian pinjam nama (*nominee agreement*) dengan WNI untuk menguasai tanah Hak Milik. Pasal 33 ayat (1) UU Penanaman Modal menyatakan perjanjian kepemilikan saham/aset secara semu tersebut tidak memiliki kekuatan hukum mengikat. 3. **Pendaftaran Hak:** * HGB PT PMA lahir sejak dibukukan dalam buku tanah dan diterbitkannya Sertipikat HGB oleh Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) sesuai PP 18/2021. -------------------------------------------------------------------------------- 2. PARALLEL STATUTORY ANALYSIS & TRANSLATION (ENGLISH) -------------------------------------------------------------------------------- ### LEGAL ANALYSIS & STATUTORY PROVISIONS (ENGLISH) Under the Indonesian land law system established by Law Number 5 of 1960 on Basic Agrarian Principles (UUPA), there is a strict categorization regarding the legal entities and natural persons entitled to hold specific land titles, particularly concerning the Right of Ownership (*Hak Milik*) and the Right to Build (*Hak Guna Bangunan* / HGB) within the framework of Foreign Direct Investment Companies (*Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing* / PT PMA). #### 1. Positive Statutory Basis * **Law No. 5 of 1960 (UUPA):** Articles 21, 26 paragraph (2), 35, and 36. * **Law No. 25 of 2007 on Investment (Investment Law):** Article 1 point 3, Article 33 paragraphs (1) and (2). * **Law No. 6 of 2023 on Job Creation (Job Creation Law):** Land and Spatial Planning Cluster. * **Government Regulation No. 18 of 2021 (PP 18/2021)** on Management Rights, Land Titles, Condominium Units, and Land Registration: Articles 34 through 45. --- #### 2. Right of Ownership (Hak Milik) and Prohibitions for PT PMA * **Definition:** Pursuant to Article 20 paragraph (1) of the UUPA, *Hak Milik* is a hereditary, strongest, and fullest right that a person can hold over land (equivalent to freehold/fee simple absolute). * **Eligible Titleholders (Article 21 UUPA):** * *Hak Milik* can exclusively be held by individual Indonesian Citizens (WNI) holding sole citizenship. * Legal entities are strictly prohibited from holding *Hak Milik*, except for designated public entities (such as state-owned banks and specific religious/social institutions under Government Regulation No. 38 of 1963). * **Status of PT PMA:** Under Article 1 point 3 of Law 25/2007, a PT PMA is an Indonesian legal entity incorporated under Indonesian law and domiciled in Indonesia; however, its shares are foreign-owned (in whole or in part). Therefore, **a PT PMA is strictly prohibited from holding land under Hak Milik**. * **Legal Consequences of Circumvention (Article 26 paragraph (2) UUPA & Article 33 Investment Law):** * Any legal act (sale and purchase, grant, exchange, bequest, or nominee/power of attorney arrangement) intended to directly or indirectly transfer *Hak Milik* to a foreign citizen or a legal entity (including a PT PMA) is **null and void *ab initio*** (*batal demi hukum*). * Such land is automatically forfeited to the State, and any consideration or payment made by the buyer/investor cannot be reclaimed. --- #### 3. Right to Build (Hak Guna Bangunan / HGB) as the Primary Title for PT PMA * **Definition (Article 35 UUPA):** The right to construct and own buildings on land not owned by oneself, for a specified period of time. * **Eligible Titleholders (Article 36 paragraph (1) UUPA in conjunction with Article 34 PP 18/2021):** * Indonesian Citizens (WNI); and * **Legal entities incorporated under Indonesian law and domiciled in Indonesia**, which explicitly encompasses **Foreign Capital Investment Companies (PT PMA)**. * **Statutory Validity Periods of HGB (Article 37 PP 18/2021):** * HGB over State Land or Right of Management (*Hak Pengelolaan* / HPL) may be granted for: 1. Initial grant: maximum of **30 (thirty) years**; 2. Extension: maximum of **20 (twenty) years**; 3. Renewal: maximum of **30 (thirty) years**. * The cumulative statutory holding term may reach up to **80 (eighty) years**. --- #### 4. Land Acquisition Procedure and Practical Compliance for PMA 1. **Conversion of Hak Milik to HGB:** * If the target land parcel is currently held under *Hak Milik* by an Indonesian citizen, the PT PMA cannot directly execute a Sale and Purchase Deed (*Akta Jual Beli* / AJB) for *Hak Milik*. * The Indonesian owner must first formally relinquish the title to the State via a **Deed of Relinquishment of Rights (*Akta Pelepasan Hak*)** before a Notary or Land Conveyancing Officer (PPAT). * Concurrently or subsequently, the PT PMA applies for the granting of a new HGB title over State Land to the local Land Office (*Kantor Pertanahan* / ATR-BPN). 2. **Prohibition of Nominee Arrangements:** * Foreign investors are legally barred from using Indonesian nominees to acquire *Hak Milik*. Article 33 paragraph (1) of the Investment Law establishes that agreements declaring ownership of shares or assets on behalf of another party without legal capacity are null and unenforceable. 3. **Registration Requirement:** * The HGB of a PT PMA is officially perfected and legally valid upon entry into the land register and the formal issuance of the HGB Certificate by the Ministry of Agrarian Affairs and Spatial Planning / National Land Agency (ATR/BPN) pursuant to PP 18/2021. ================================================================================ Disclaimer: Generated by hukum.live for educational and statutory guidance purposes. ================================================================================