Hukum Korporasi, Investasi & M&A
Komparasi: Bahasa Indonesia & Mandarin Chinese (中文)
06 Nov 2026, 19:14 WIB
UU No. 5 Tahun 1960 Pokok Agraria Hak Milik HGB PMA
Bahasa Komparasi:
Mandarin (中文)
URL Langsung:
https://hukum.live/laws/lookup/uu-no-5-tahun-1960-pokok-agraria-hak-milik-hgb-pma-1/
Analisis Komparasi Berdampingan
🇮🇩
Bahasa Indonesia (Hukum Nasional)
Rujukan Pasal & Analisis Yuridis Resmi
### ANALISIS HUKUM & PASAL TERKAIT (BAHASA INDONESIA)
Dalam yurisdiksi hukum pertanahan Indonesia yang didasarkan pada ** tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria ()**, prinsip nasionalitas (*nationality principle*) membatasi hak penguasaan atas tanah bagi entitas asing, termasuk perusahaan Penanaman Modal Asing (PT PMA).
---
#### I. STATUS SUBJEK HUKUM PT PMA TERHADAP HAK ATAS TANAH
Berdasarkan ** angka 3 tentang Penanaman Modal (UU PM)** juncto ** angka 1 tentang Perseroan Terbatas ()** sebagaimana diubah oleh ** ()**:
* PT PMA berstatus sebagai badan hukum perdata Indonesia (*Indonesian legal entity*) yang berkedudukan di Indonesia.
* Meskipun berstatus badan hukum Indonesia, kepemilikan modalnya—baik sebagian maupun seluruhnya—dimiliki oleh investor asing, sehingga kapasitas penguasaan tanahnya tunduk pada pembatasan yuridis perdata pertanahan.
---
#### II. ANALISIS YURIDIS: HAK MILIK DAN LARANGAN BAGI PT PMA
1. **Eksklusivitas Hak Milik:**
* **:**
> *"Hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hak milik."*
* ** juncto :**
> Badan hukum pada prinsipnya dilarang memiliki Hak Milik, kecuali badan hukum tertentu yang ditetapkan secara limitatif oleh pemerintah (misalnya: bank pemerintah, koperasi pertanian, badan keagamaan, dan badan sosial).
* **Kesimpulan:** PT PMA secara absolut **TIDAK DAPAT** memiliki tanah dengan status Hak Milik.
2. **Sanksi Hukum dan Larangan Praktik *Nominee*:**
* **:**
> Setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan Hak Milik kepada orang asing, kepada warga negara yang memiliki kewarganegaraan ganda, atau kepada badan hukum yang tidak ditunjuk oleh pemerintah adalah **batal demi hukum (*null and void*)**.
* **Akibat Yuridis:**
* Tanah tersebut jatuh kepada Negara.
* Pembayaran yang telah diserahkan oleh pihak pembeli tidak dapat dituntut kembali.
* Penggunaan perjanjian pinjam nama (*nominee agreement*) antara WNI dan PT PMA/orang asing dikualifikasikan sebagai penyelundupan hukum (*smuggling of law*) yang dilarang keras berdasarkan ** dan (2) UU PM**, sehingga seluruh perikatannya batal demi hukum sejak awal.
---
#### III. ANALISIS YURIDIS: HAK GUNA BANGUNAN (HGB) UNTUK PT PMA
1. **Kelayakan Subjek Hak (Subjek Hukum):**
* **:**
> *"Yang dapat mempunyai hak guna bangunan ialah: a. warga-negara Indonesia; b. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia."*
* ** ():**
> PT PMA secara tegas dikualifikasikan sebagai badan hukum Indonesia yang sah untuk memegang Hak Guna Bangunan (HGB).
2. **Objek Tanah HGB ():**
HGB untuk PT PMA dapat diberikan di atas:
* Tanah Negara;
* Tanah Hak Pengelolaan (HPL); atau
* Tanah Hak Milik (berdasarkan perjanjian pemberian HGB di atas Hak Milik dengan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah / PPAT).
3. **Jangka Waktu dan Perpanjangan HGB ():**
* HGB di atas Tanah Negara dan Tanah HPL diberikan untuk jangka waktu paling lama **30 (tiga puluh) tahun**;
* Dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama **20 (dua puluh) tahun**;
* Dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama **30 (tiga puluh) tahun**.
* **Total Akumulasi Perlindungan Penguasaan:** Hingga **80 (delapan puluh) tahun**.
* *Catatan:* Perpanjangan dan pembaruan dapat dimohonkan sekaligus setelah HGB telah digunakan/dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya.
---
#### IV. PANDUAN KEPATUHAN PRAKTIS BAGI INVESTOR PMA
1. **Mekanisme Perolehan Tanah Berstatus Hak Milik:**
* Apabila PT PMA bermaksud mengakuisisi tanah yang saat ini berstatus Hak Milik dari perorangan (WNI), akuisisi tidak dapat dilakukan dengan Akta Jual Beli (AJB) Hak Milik.
* Harus dilakukan melalui mekanisme **Pelepasan Hak / Penyerahan Hak Kepada Negara** oleh pemilik WNI di hadapan Notaris/Kantor Pertanahan (Kantah ATR/BPN), kemudian PT PMA mengajukan permohonan pemberian hak baru berupa **Hak Guna Bangunan (HGB)** kepada Menteri ATR/BPN.
2. **Kesesuaian Tata Ruang:**
* Perolehan HGB wajib didahului dengan perolehan **Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR)** melalui sistem *Online Single Submission Risk-Based Approach* (OSS-RBA) sesuai ketentuan ****.
3. **Pendaftaran Hak:**
* HGB baru lahir dan sah mengikat pihak ketiga secara perdata setelah diterbitkannya Sertipikat HGB dan didaftarkan pada Buku Tanah di Kantor Pertanahan setempat sesuai ** tentang Pendaftaran Tanah**.
🇨🇳
中文对照与法定条款解读 (Mandarin Chinese)
Parallel Comparative Translation & Compliance Notes
### LEGAL ANALYSIS & STATUTORY PROVISIONS (MANDARIN CHINESE (中文))
在基于**1960年第5号法律《土地基本原则法》（Undang-Undang Pokok Agraria，简称 ）**的印尼土地法管辖体系下，“国籍原则”（nationality principle）对外资实体（包括外商独资/合资企业，即 PT PMA）控制和持有土地权利设定了严格的法定限制。
---
#### 一、 PT PMA 作为土地权利主体的法律地位
根据**2007年第25号法律《投资法》（UU PM）**第1条第3款，结合经**2023年第6号法律（《创造就业综合法》）**修订的**2007年第40号法律《有限责任公司法》（）**第1条第1款：
* PT PMA 是依法在印尼境内设立并以印尼为法定住所地的**印尼民事法人（Indonesian legal entity）**。
* 尽管其具备印尼法人资格，但由于其全部或部分资本由外国投资者持有，其占有和支配土地的权能受到印尼土地民法典范的严格限制。
---
#### 二、 法定分析：完全所有权（HAK MILIK）对 PT PMA 的绝对禁止
1. **完全所有权（Hak Milik / Freehold）的主体排他性：**
* ** 第21条第1款：**
> “只有印尼公民方可享有完全所有权。”
* ** 第21条第2款 结合 1963年第38号政府条例（）：**
> 原则上禁止任何法人持有完全所有权，仅极少数经政府法例严格穷尽列举的特定实体除外（例如：特定国有银行、农业合作社、宗教团体及法定慈善机构）。
* **结论：** PT PMA **绝对无权**持有具有“完全所有权（Hak Milik）”性质的土地。
2. **法律制裁与代持协议（Nominee）之绝对禁止：**
* ** 第26条第2款：**
> 凡旨在直接或间接将完全所有权转移给外国人、双重国籍者或未经政府指定的法人的买卖、互换、赠与、遗赠及其他任何法律行为，**一律自始无效（batal demi hukum / null and void）**。
* **法律后果：**
* 涉案土地直接归充公归国家所有；
* 买方已支付的对价依法无权请求返还；
* 外国投资者/PT PMA 与印尼公民订立的“借名/代持协议”（Nominee Agreement），被定性为规避法律的违法行为（law smuggling），依据**《投资法》第33条第1款及第2款**之规定被严厉禁止，此类协议自始不具任何法律效力。
---
#### 三、 法定分析：PT PMA 合法持有的建筑使用权（HGB）
1. **权利主体适格性：**
* ** 第36条第1款：**
> “有权享有建筑使用权（Hak Guna Bangunan / HGB）的主体包括：a. 印度尼西亚公民；b. 依照印尼法律设立并在印尼境内设有法定住所的法人。”
* **2021年第18号政府条例（）第34条第1款：**
> PT PMA 作为依印尼法设立的法人，被法定明确认可为合法持有建筑使用权（HGB）的合资格主体。
2. **HGB 权利客体（ 第35条）：**
PT PMA 可在以下三类土地上设立并取得 HGB：
* 国有土地（Tanah Negara）；
* 管理权土地（Hak Pengelolaan / HPL）；或
* 完全所有权土地（经土地登记官员 PPAT 签署公证协议，在印尼公民所有的 Hak Milik 上设立的派生 HGB）。
3. **HGB 的法定有效期限及延长期（ 第37条）：**
* 国有土地及 HPL 土地上的 HGB 首期法定最高期限为 **30年**；
* 到期后可申请延长，最高期限为 **20年**；
* 延长届满后可申请更新（Renew），最高期限为 **30年**。
* **累计最长法律保障占有期限：** 合计最高可达 **80年**。
* *注：* 只要土地严格按照核准用途进行了实质性开发利用，可在规定期限内合并申请延长与更新。
---
#### 四、 外商投资企业（PT PMA）实务合规指引
1. **收购“完全所有权（Hak Milik）”土地的法定转换机制：**
* 若 PT PMA 拟收购印尼个人（WNI）名下的 Hak Milik 土地，**严禁**直接签署买卖契据（AJB Hak Milik）。
* 必须通过法定**“放弃土地权利”（Pelepasan Hak）**程序：原印尼业主在公证人/土地局（Kantah ATR/BPN）见证下签署放弃权利契据将土地交还国家，随后由 PT PMA 向印尼土地与空间规划部（ATR/BPN）正式申请将该地块新批复授予为**建筑使用权（HGB）**。
2. **空间利用合规证明（KKPR）：**
* 获取土地 HGB 之前，PT PMA 必须根据**2021年第5号政府条例**规定，通过“风险导向型统一在线审批系统”（OSS-RBA）取得**空间利用活动合规审批（KKPR）**。
3. **权利登记生效要件：**
* 根据**1997年第24号政府条例《土地登记条例》**，HGB 权利的物权设立以在属地土地局（Kantor Pertanahan）完成土地登记薄（Buku Tanah）登记并正式核发《建筑使用权证书》（Sertipikat HGB）为法定生效与对抗第三人的要件。