Hukum Korporasi, Investasi & M&A
Komparasi: Bahasa Indonesia & English
06 Nov 2026, 17:47 WIB
UU No. 5 Tahun 1960 Pokok Agraria Hak Milik HGB PMA
Bahasa Komparasi:
English
URL Langsung:
https://hukum.live/laws/lookup/uu-no-5-tahun-1960-pokok-agraria-hak-milik-hgb-pma/
Analisis Komparasi Berdampingan
🇮🇩
Bahasa Indonesia (Hukum Nasional)
Rujukan Pasal & Analisis Yuridis Resmi
### ANALISIS HUKUM & PASAL TERKAIT (BAHASA INDONESIA)
Dalam sistem hukum pertanahan Indonesia yang berlandaskan tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (), terdapat pemisahan tegas mengenai subjek hukum yang berhak memegang hak-hak atas tanah tertentu, khususnya terkait Hak Milik dan Hak Guna Bangunan (HGB) dalam konteks Perusahaan Penanaman Modal Asing (PT PMA).
#### 1. Dasar Hukum Positif
* ** ():** , , , .
* ** tentang Penanaman Modal (UU Penanaman Modal):** angka 3, dan (2).
* ** tentang Cipta Kerja ():** Klaster Pertanahan dan Tata Ruang.
* ** ()** tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah: s/d .
---
#### 2. Hak Milik dan Larangan bagi PT PMA
* **Definisi:** Berdasarkan , Hak Milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.
* **Subjek Pemegang Hak ():**
* Hak Milik hanya dapat dimiliki secara eksklusif oleh Warga Negara Indonesia (WNI) tunggal (bukan kewarganegaraan ganda).
* Badan hukum pada prinsipnya dilarang memiliki Hak Milik, kecuali badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah (seperti Bank BUMN dan badan keagamaan/sosial tertentu sesuai ).
* **Status PT PMA:** Berdasarkan angka 3 , PT PMA merupakan badan hukum Indonesia yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di wilayah NKRI, namun modalnya dimiliki oleh investor asing (baik seluruhnya maupun sebagian). Oleh karenanya, **PT PMA dilarang secara mutlak memiliki tanah dengan status Hak Milik**.
* **Konsekuensi Hukum Penyelundupan Hukum ( & ):**
* Segala perbuatan hukum (jual beli, hibah, tukar menukar, wasiat, maupun perjanjian nominee/kuasa mutlak) yang bermaksud memindahkan Hak Milik kepada WNA atau badan hukum (termasuk PT PMA) adalah **batal demi hukum** (*null and void*).
* Tanah tersebut jatuh kembali menjadi tanah Negara, dan pembayaran/harga yang telah diterima tidak dapat dituntut kembali oleh pihak pembeli/investor.
---
#### 3. Hak Guna Bangunan (HGB) sebagai Hak Utama bagi PT PMA
* **Definisi ():** Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu tertentu.
* **Subjek Pemegang HGB ( jo. ):**
* Warga Negara Indonesia (WNI); dan
* **Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia**, termasuk **Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing (PT PMA)**.
* **Jangka Waktu HGB ():**
* HGB di atas Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan (HPL) diberikan untuk jangka waktu:
1. Pemberian pertama: paling lama **30 (tiga puluh) tahun**;
2. Perpanjangan: paling lama **20 (dua puluh) tahun**;
3. Pembaruan: paling lama **30 (tiga puluh) tahun**.
* Total jangka waktu penguasaan kumulatif dapat mencapai **80 (delapan puluh) tahun**.
---
#### 4. Prosedur Perolehan dan Kepatuhan Praktis bagi Investor Asing (PMA)
1. **Konversi Tanah Hak Milik ke HGB:**
* Jika objek tanah yang ditargetkan oleh PT PMA berstatus Hak Milik (dimiliki oleh WNI), transaksi tidak dapat dilakukan secara langsung melalui Akta Jual Beli (AJB) Hak Milik.
* Pemilik asal (WNI) harus melepaskan haknya terlebih dahulu kepada Negara melalui **Akta Pelepasan Hak (APH)** yang dibuat di hadapan Notaris/PPAT.
* Bersamaan atau sesudah pelepasan tersebut, PT PMA mengajukan permohonan pemberian hak baru berupa HGB di atas Tanah Negara kepada Kantor Pertanahan (Kantah/ATR-BPN) setempat.
2. **Larangan Penggunaan Nominee Agreement:**
* Investor asing dilarang membuat perjanjian pinjam nama (*nominee agreement*) dengan WNI untuk menguasai tanah Hak Milik. UU Penanaman Modal menyatakan perjanjian kepemilikan saham/aset secara semu tersebut tidak memiliki kekuatan hukum mengikat.
3. **Pendaftaran Hak:**
* HGB PT PMA lahir sejak dibukukan dalam buku tanah dan diterbitkannya Sertipikat HGB oleh Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) sesuai .
🇬🇧
English Legal Analysis & Statutory Codification
Parallel Comparative Translation & Compliance Notes
### LEGAL ANALYSIS & STATUTORY PROVISIONS (ENGLISH)
Under the Indonesian land law system established by Law Number 5 of 1960 on Basic Agrarian Principles (), there is a strict categorization regarding the legal entities and natural persons entitled to hold specific land titles, particularly concerning the Right of Ownership (*Hak Milik*) and the Right to Build (*Hak Guna Bangunan* / HGB) within the framework of Foreign Direct Investment Companies (*Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing* / PT PMA).
#### 1. Positive Statutory Basis
* ** ():** Articles 21, 26 paragraph (2), 35, and 36.
* ** on Investment (Investment Law):** point 3, paragraphs (1) and (2).
* ** on Job Creation (Job Creation Law):** Land and Spatial Planning Cluster.
* ** ()** on Management Rights, Land Titles, Condominium Units, and Land Registration: Articles 34 through 45.
---
#### 2. Right of Ownership (Hak Milik) and Prohibitions for PT PMA
* **Definition:** Pursuant to of the , *Hak Milik* is a hereditary, strongest, and fullest right that a person can hold over land (equivalent to freehold/fee simple absolute).
* **Eligible Titleholders ():**
* *Hak Milik* can exclusively be held by individual Indonesian Citizens (WNI) holding sole citizenship.
* Legal entities are strictly prohibited from holding *Hak Milik*, except for designated public entities (such as state-owned banks and specific religious/social institutions under ).
* **Status of PT PMA:** Under point 3 of Law 25/2007, a PT PMA is an Indonesian legal entity incorporated under Indonesian law and domiciled in Indonesia; however, its shares are foreign-owned (in whole or in part). Therefore, **a PT PMA is strictly prohibited from holding land under Hak Milik**.
* **Legal Consequences of Circumvention ( & Investment Law):**
* Any legal act (sale and purchase, grant, exchange, bequest, or nominee/power of attorney arrangement) intended to directly or indirectly transfer *Hak Milik* to a foreign citizen or a legal entity (including a PT PMA) is **null and void *ab initio*** (*batal demi hukum*).
* Such land is automatically forfeited to the State, and any consideration or payment made by the buyer/investor cannot be reclaimed.
---
#### 3. Right to Build (Hak Guna Bangunan / HGB) as the Primary Title for PT PMA
* **Definition ():** The right to construct and own buildings on land not owned by oneself, for a specified period of time.
* **Eligible Titleholders ( in conjunction with ):**
* Indonesian Citizens (WNI); and
* **Legal entities incorporated under Indonesian law and domiciled in Indonesia**, which explicitly encompasses **Foreign Capital Investment Companies (PT PMA)**.
* **Statutory Validity Periods of HGB ():**
* HGB over State Land or Right of Management (*Hak Pengelolaan* / HPL) may be granted for:
1. Initial grant: maximum of **30 (thirty) years**;
2. Extension: maximum of **20 (twenty) years**;
3. Renewal: maximum of **30 (thirty) years**.
* The cumulative statutory holding term may reach up to **80 (eighty) years**.
---
#### 4. Land Acquisition Procedure and Practical Compliance for PMA
1. **Conversion of Hak Milik to HGB:**
* If the target land parcel is currently held under *Hak Milik* by an Indonesian citizen, the PT PMA cannot directly execute a Sale and Purchase Deed (*Akta Jual Beli* / AJB) for *Hak Milik*.
* The Indonesian owner must first formally relinquish the title to the State via a **Deed of Relinquishment of Rights (*Akta Pelepasan Hak*)** before a Notary or Land Conveyancing Officer (PPAT).
* Concurrently or subsequently, the PT PMA applies for the granting of a new HGB title over State Land to the local Land Office (*Kantor Pertanahan* / ATR-BPN).
2. **Prohibition of Nominee Arrangements:**
* Foreign investors are legally barred from using Indonesian nominees to acquire *Hak Milik*. of the Investment Law establishes that agreements declaring ownership of shares or assets on behalf of another party without legal capacity are null and unenforceable.
3. **Registration Requirement:**
* The HGB of a PT PMA is officially perfected and legally valid upon entry into the land register and the formal issuance of the HGB Certificate by the Ministry of Agrarian Affairs and Spatial Planning / National Land Agency (ATR/BPN) pursuant to .